Article paru le 15 décembre 2023 dans les Echos GirondinsLa question de la date d'acquisition d'un bien immobilier est cruciale pour l'application de l'abattement pour durée de détention et ainsi savoir quand l'exonération totale après détention de 30 ans est acquise.
En droit de la vente immobilière, il est un sujet autant courant que technique, qui est une source constante d'interrogation de la part des vendeurs :
l'imposition sur les plus-values.L’assiette de cet impôt pourrait se résumer simplement comme étant la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition mais ce serait oublier les multiples correctifs notamment relatifs aux frais et travaux engagés par le vendeur pour l’acquisition comme pour la vente. Une fois, ces correctifs appliqués, on obtient ainsi une plus-value brute.
Prix de vente (corrigé)
– valeur d’acquisition (corrigée) = plus-value brute
Sur cette plus-value brute, il est encore possible d’appliquer différents abattements pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable.
Plus-value brute
– abattements = plus-value nette imposable
Nous allons ici nous concentrer plus particulièrement sur l’abattement le plus connu et le plus courant, celui lié à la durée de détention.
Mais avant cela, il convient de rappeler que l’impôt sur les plus-values est le cumul d’une catégorie d’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et de divers prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dont le taux global est de 17,2 %. Or ces deux impositions n’ont pas nécessairement la même assiette. Car par l’application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) est souvent plus faible que la plus-value nette servant d’assiette aux prélèvements sociaux (PS).
Plus-value brute – abattement spécifique IR = plus-value nette imposable à IR
Plus-value nette imposable à IR x 19 % = Montant de l’IR
Plus-value brute – abattement spécifique PS = plus-value nette imposable aux PS
Plus-value nette imposable aux PS x 17,2 % = Montant des PS
Impôt sur les plus-values = montant de l’IR + montant des PS
Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième. Le taux est progressif et varie selon que la base sert au calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.
